Підстави для державної реєстрації прав на нерухоме майно ( житлові будинки та господарські споруди)

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

• укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;
• свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
• свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
• виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
• свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;
• свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;
• державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;
• судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
• інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

За часів набуття незалежності України питання введення в експлуатацію будівель та споруд вперше було врегульовано постановою Кабінету Міністрів України № 449 від 05 серпня 1992 року «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів державного замовлення».

Саме тому у законодавстві України визначальним при реєстрації прав на будівлі та споруди є часовий проміжок закінчення їх будівництва, а саме: до 05 серпня 1992 року та після вказаної дати.

Згідно діючого законодавства у сфері містобудування індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

В свою чергу, законодавством в сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передбачено два випадки реєстрації прав на зазначені об’єкти нерухомості в залежності від того, чи здійснювалося ведення погосподарського обліку на території певної адміністративно-територіальної одниці.

ВИПАДОК регулюється п.п. 77-79 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ
від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію та про присвоєння такому об’єкту адреси, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Якщо адреса об’єкту була присвоєна без застосування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, то державна реєстрація права власності проводиться за наявності документа, що підтверджує присвоєння такому об’єкту адреси.
Такий документ за наданими заявником у заяві реквізитами та відомостями про суб’єкта, що здійснював присвоєння закінченому будівництвом об’єкту адреси, отримується державним реєстратором шляхом звернення до відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування.

Документ, що підтверджує присвоєння закінченому будівництвом об’єкту адреси, не вимагається у разі державної реєстрації права власності на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі прав.
У такому разі заявник у поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об’єкт, для подальшого відображення його адреси.
Дана норма не застосовується, якщо у відомостях про місце розташування земельної ділянки відсутні всі необхідні реквізити адреси, передбачені частиною четвертою статті 26-3 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єкті у разі державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, НЕ ВИМАГАЄТЬСЯ.

ВИПАДОК регулюється ст. 31
ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об’єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:
виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;
документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об’єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об’єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

Проведення технічної інвентаризації на будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, побудовані до 05.08.1992 року, є необов’язковим, якщо відповідною радою здійснювалося ведення погосподарського обліку і у виписці з погосподарської книги, яка надається для державної реєстрації прав, наявні відомості щодо технічних характеристик об’єкта нерухомого майна.

Слід зазначити, що Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала БУДІВНИЦТВО такого об’єкта (замовник будівництва). Отже, при здійсненні державної реєстрації права власності на вищезгадані об’єкти нерухомості, державний реєстратор обов’язково повинен враховувати дату народження особи, яка заявляє свої права (станом на 05 серпня 1992 року особа повинна бути повнолітньою).

Окрім того, звертаю увагу, що державна реєстрація прав власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, могла бути проведена, наприклад, БТІдо 2004 року в реєстрових книгах, доступ до яких у державних реєстраторів відсутній.
Тому, з метою встановлення наявності чи відсутності суперечностей між заявленим та вже зареєстрованим правом на такий об’єкт під час проведення державної реєстрації та для уникнення ситуацій подвійної реєстрації права власності на один і той же об’єкт нерухомого майна державним реєстратором обов’язково має направлятися запит до суб’єкта, що до 1 січня 2013 року здійснював державну реєстрацію прав на паперових носіях, крім випадків, коли необхідна інформація (відповідні документи) була подана заявником.

Нагадую, що відповідно до ст. 24 Закону України « «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями є підставою для ВІДМОВИ в державній реєстрації прав.